การจดทะเบียนภาระจำยอม.

ความหมาย

ภาระจำยอม  คือ  ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง  ซึ่งเมื่อก่อให้เกิดภาระจำยอมในอสังหาริมทรัพย์ใด จะเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหา-
ริมทรัพย์นั้น ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนถึงการใช้สิทธิในทรัพย์สินของตน
หรือต้องงดเว้นการ
ใช้สิทธิบางอย่างอัน อยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อ
ประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

กฎหมายและคำสั่งกรมที่ดินที่เกี่ยวข้อง 

        -  ..พ มาตรา  ๑๓๘๗  ถึง มาตรา  ๑๔๐๑
        -  คำสั่ง ที่ ๗/๒๕๐๔ ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน  ๒๕๐๔ ได้วางแนวทางปฏิบัติมีสาระสำคัญ  ดังน

  ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ต้องตกลงอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึง
ทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แกอสังหาริมทรัพย์อื่น
ตาม
..มาตรา ๑๓๘๗  เช่น  ยอมให้มีทางเดิน ทางน้ำ หรือยอมให้ชายคาหน้าต่างของผู้อื่นรุกล้ำเข้ามา
ในที่ดินของตน หรือยอมที่จะไม่ปลูกตึก   บ้านโรงเรือนเพื่อที่จะไม่ปิดบังแสงสว่างหรือทางลมในที่ดินข้างเคียง  เป็นต้น 
ให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลง และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท  “ภาระจำยอม”  โดยให้ผู้ขอจดทะเบียนยื่น
เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (..) และจัดทำบันทึกข้อตกลงและรายการจดทะเบียนประเภท “ภาระจำยอม” 
และถ้าคู่กรณีประสงค์จะจดไว้ในโฉนดเป็นสามยทรัพย์ด้วย  ก็ให้จดทะเบียนได

ในกรณีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมแต่เพียงบางส่วน  ในบันทึกข้อตกลงต้องกำหนดกรรม
หรือการงดเว้นไว้ให้ชัดเจนแน่นอนมากที่สุดที่จะทำได้  เช่น ภาระจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วนจะต้องกำหนดขนาดกว้าง
ยาวของทาง และจากทิศไหนไปทิศไหนไว้ด้วย  ส่วนชื่อประเภทของนิติกรรมคงใช้ชื่อประเภทว่า  “ภาระจำยอม”

กรณีที่เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมผูกพันเฉพาะส่วนของตนจะต้อง นำหลักฐาน
ที่แสดงว่าได้รับความรับยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นๆ   มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วจึงดำเนินการจดทะเบียน
ในประเภท “ภาระจำยอมเฉพาะส่วน”

หากมีกรณีได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเช่นได้มาโดยอายุความให้ผู้ได้มายื่นคำขอพร้อม
หลักฐาน
แสดงการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่   เช่น   คำสั่งศาล  เป็นต้น  ถ้าเป็นกรณีได้มาซึ่งภาระจำยอมบางส่วน
เฉพาะส่วน ตามคำสั่งศาล ไม่จำต้องนำหลักฐานที่แสดงว่าได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น ๆ มาแสดง
เพราะเป็นการปฏิบัติตามคำสั่ง หรือ คำพิพากษาของศาล
ในกรณีที่มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์  หากคู่กรณีตกลงยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงเป็นภาระจำยอมอยู่ก็ดี
หรือตกลงกันให้หลุดพ้นจากภาระจำยอมก็ดี ให้อนุโลมปฏิบัติทำนองเดียวกับกรณีครอบจำนอง หรือปลอดจำนอง
ตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่  ๑๔/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๐๐  เรื่องวิธีจดแจ้งครอบจำนองและวิธีการปลอดจำนอง
โดยใช้ชื่อประเภทว่า  “ครอบภาระจำยอม  หรือ  ”ปลอดภาระจำยอม”  แล้วแต่กรณ

กรณีที่มีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ซึ่งได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ ให้ยกรายการที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม
ที่ได้จดทะเบียนไว้ไปจดแจ้งในโฉนดแบ่งแยกด้วย  ถ้าเป็นกรณีที่มิได้จดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดสามยทรัพย์
แต่คู่กรณีมีความประสงค์จะให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ในโฉนดแบ่งแยก  คู่กรณีต้องขอให้จดทะเบียนภาระจำยอม
ไว้ในโฉนดสามยทรัพย์เดิมก่อน

ในกรณีที่ภาระจำยอมแตะต้องส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ และคู่กรณีได้ตกลงกันย้ายไปยังส่วนอื่นหรือในกรณ
ที่มีการแบ่งแยกสามยทรัพย์  และปรากฏว่าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่สามทรัพย์
และปรากฏว่าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แปลงแยกใดก็ดีให้บันทึกข้อตกลง
ของคู่กรณีไว้เป็นหลักฐานให้ชัดเจนว่าคู่กรณีตกลงกันอย่างไร  แล้วจึงจดทะเบียนในประเภท ”แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม”ไว้ในแปลงภาระทรัพย์ แต่ถ้าแปลงสามยทรัพย์ได้จดทะเบียนรับประโยชน์ไว
ด้วยก็ให้จดทะเบียนการแก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอมในแปลงสามยทรัพย์ด้วย

เมื่อได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้แล้ว  ถ้าคู่กรณีประสงค์จะเลิกภาระจำยอมต่อกัน ให้บันทึกข้อตกลงของคู่กรณีไว
และจดทะเบียนในประเภท  “เลิกภาระจำยอม” ถ้าเป็นกรณีภาระจำยอมสิ้นไปโดยพ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ 
ถือว่าเป็นอันเลิกไปโดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอม

ประเภทการจดทะเบียน

. ภาระจำยอม  หมายถึง  กรณีอสังหาริมทรัพย์ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมกรณีหนึ่งและกรณีเจ้าของ  อสังหาริมทรัพย
ก่อให้เกิดภาระจำยอมแต่เพียงบางส่วน  โดยกำหนดกรรมหรือการงดเว้นไว้ให้ชัดเจนในบันทึกข้อตกลงเพื่อให้ทราบว่า
อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอมบางส่วน  อีกกรณีหนึ่ง

ภาระจำยอมเฉพาะส่วน  หมายถึง  กรณีที่เจ้าของคนรวมคนหนึ่งหรือหลายคนในอสังหาริมทรัพย์ 
แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดภาระจำยอมผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนของตน

ภาระจำยอมบางส่วน  หมายถึง  กรณีที่ดินแปลงภารยทรัพย์มีชื่อเจ้าของคนเดียวจดทะเบียนให้ที่ดินของตนบางส่วน (ไม่หมดทั้งแปลงตกเป็นภาระจำยอมของที่ดินแปลงอื่น (ตามคำสั่งที่ ๗/๒๕๐๔  ให้ใช้ประเภท “ภาระจำยอม”  แต่เพื่อความชัดเจนของประเภท จดทะเบียนจึงควรจดทะเบียนเป็นประเภท“ภาระจำยอมบางส่วน” โดยมีแผนที่ประกอบ
แสดงให้เห็นด้วยว่า ภาระจำยอมบางส่วนดังกล่าวอยู่ตรงไหนของที่ดิน
  เพื่อหากต่อไปมีการแบ่งแยกจะได้ทราบได้ว่า 

ภาระจำยอมนั้นติดอยู่ในที่ดินส่วนใดระหว่างแปลงแบ่งแยกหรือแปลงคงเหลือ
อยู่ในกรรมสิทธิืทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์
แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

ปลอดภาระจำยอม  หมายถึง  กรณีที่มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์  และคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยก
ออกไปบางแปลง หรือแปลงคงเหลือหลุดพ้นจากภาระจำยอม

 

แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม  หมายถึง  กรณีภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์  และคู่กรณีตกลงกันย้ายไป

สาระสำคัญ

ภาระจำยอมก่อให้เกิดขึ้นโดยอายุความและโดยนิติกรรม  นอกจากนี้ยังมีภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากการสร้าง
โรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต

ภาระจำยอมจะต้องมีอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย    อสังหาริมทรัพย์  อสังหาริมทรัพย์หนึ่งเรียกว่า  ภารยทรัพย
อีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่งเรียกว่า  สามยทรัพย์

คณะกรรมการกฤษฎีกาได้พิจารณาให้ความเห็นในเรื่องภาระจำยอมไว้ดังนี้

เจ้าของภารยทรัพย์กับเจ้าของสามยทรัพย์ซึ่งเป็นบุคคลคนเดียวกัน ไม่มีสิทธิขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียน
ภาระจำยอมทั้งนี้เพราะภาระจำยอมจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่สอง อสังหาริมทรัพย
ขึ้นไปที่เป็นของเจ้า

ของต่างกัน (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๒//  ๒๕๘๓๖  ลงวันที่  ๑๑  ธันวาคม  ๒๕๒๓)

 วัดสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมที่ธรณีสงฆ์ได้โดยไม่ต้องขอความเห็นชอบจากกรมศาสนาก่อน  (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่  มท ๐๖๑๐/  ๓๓๗๔๓  ลงวันที่  ๒๔  ธันวาคม  ๒๕๓๙)

การที่ ส. . และ อ. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ขอจดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินดังกล่าวบางส่วน  เป็นทางเดินของที่ดิน
โฉนดที่ดินเลขที่    อำเภอเดียวกัน  ซึ่งมีชื่อ  . . . และ เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ว่า  กรณีดังกล่าวถือได้ว่าที่ดิน
สองแปลงนั้นต่างเจ้าของกันสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมให้ได้
  (เวียนโดยหนังสือ  ที่  มท  ๐๖๐๘/  ๑๕๙๑๕ 
ลงวันที่
  ๑๙   พฤษภาคม  ๒๕๑๔)

- กรณีที่ดินโฉนดที่ดินมีการจดทะเบียนภาระจำยอมบางส่วนไม่เต็มแปลง   โดยระบุแนวเขตทางภาระจำยอมไว้แน่นอน  ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธิ์ยื่นขอจดทะเบียนแบ่งขายที่ดินแปลงดังกล่าว กรมที่ดินพิจารณาเห็นว่า ไม่ถือเป็นเหตุให้ประโยชน
แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก จึงไม่ต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ให้ความยินยอมในการจดทะเบียน
แบ่งแต่อย่างใด ในการจดทะเบียนแบ่งแยก  ที่ดินแปลงแยกใดจะมีภาระจำยอมครอบติดอยู่หรือไม่มีภาระจำยอมครอบติดอยู่ 
จึงต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงประกอบกับหลักฐานที่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้  พร้อมทั้งหมายเหตุว่าที่ดินแปลงแยกใด
มีภาระจำยอมติดอยู่หรือไม่  (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๒//  ๑๖๖๘๑  ลงวันที่    สิงหาคม  ๒๕๒๓)

แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับภาระจำยอม

. การที่ที่ดินแปลงหนึ่งได้จดทะเบียนเป็นภารยทรัพย์ของที่ดินแปลงอื่นไว้แล้ว ต่อมาเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ประสงค์จะ
จดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินแปลงอื่นใช้ประโยชน์ถนนภาระจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้เป็นทางผ่านต่อไปอี

เป็นการจดทะเบียนภาระจำยอมในลักษณะเดียวกัน  ไม่ถือว่าทำให้ประโยชน์แห่งภารยทรัพย์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
ตามนัยมาตรา  ๑๓๙๐  แห่ง  ..

  การจดทะเบียนรวมโฉนดที่ดินระหว่างภาระจำยอมเห็นว่า  การรวมภารยทรัพย์มิได้ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอม
ลดลงหรือเสื่อมความสะดวกแต่อย่างใดเพราะเมื่อรวมโฉนดแล้วประโยชน์แห่งภาระจำยอม ที่ดินจดทะเบียนไว้ยังคงมีอยู่ตาม
เดิมไม่เปลี่ยนแปลง และทางทะเบียนสามารถจดแจ้งให้ปรากฏในโฉนดที่ดินแปลงรวมได้ การรวมโฉนดที่ดินในกรณ

โฉนดที่ดินเดิมมีการจดทะเบียนภาระจำยอมครอบติดอยู่ 

แม้ภาระจำยอมจะตกติดไปกับภารยทรัพย์เสมอไม่ว่าภารยทรัพย์นั้นโอนไปยังผู้ใดก็ตามเทียบคำพิพากษาฎีกาที่  ๘๐๐/๒๕๐๒แต่ถ้าเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน  เมื่อภารยทรัพย์ได้กลายสภาพเป็นทางสาธารณะ และได้มีการ
โอนที่ดินแปลงภารยทรัพย์ที่มีภาระจำยอม
เรื่องทางเดินให้เป็นทางสาธารณประโยชน์นั้น  ไม่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันต้องห้ามตาม ป... มาตรา ๑๓๙๐  แต่อย่างใด  และเมื่อโอนเป็นทางสาธารณประโยชน์แล้วภาระจำยอมในที่ดินแปลงดังกล่าวก็ย่อมถูกกลืนหมดสภาพไปในตัว (คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๔๐/๒๕๑๐) จึงจดทะเบียนโอนเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิก
ภาระจำยอมเสียก่อน
ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิเหนือที่ดินแปลงภารยทรัพย์  ต้องจดทะเบียนในที่ดินแปลงภารยทรัพย์
จึงจะให้ผลเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์
 
เมื่อที่ดินแปลงภารยทรัพย์โอนไปภาระจำยอมจึงตกติดไปกับที่ดิน
แปลง ภารยทรัพย์นั้นด้วย
  ส่วนที่ดินแปลงสามยทรัพย์นั้น
ไม่มีกฎหมายบังคับว่าจะต้องจดทะเบียนในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วยแต่อย่างใดตามคำสั่งกรมที่ดินที่ ๗/๒๕๐๔   ลงวันที่  ๒๙   มิถุนายน  ๒๕๐๔  การจดทะเบียนภาระจำยอมจะบันทึกการจดทะเบียนไว้ในที่ดินแปลงภารยทรัพย์เท่านั้น  แต่ถ้าคู่กรณีประสงค์จะให้จดบันทึกไว้ในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วยก็ให้จดทะเบียนได้  ดังนั้น  เมื่อเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ประสงค์จะให้เลิกรายการจดทะเบียนภาระจำยอม  อันเป็นการล้างรายการจดทะเบียนภาระจำยอมในแปลงสามยทรัพย์ให้หมดสิ้นไป แม้จะเป็นการขอจดทะเบียนแต่เพียงฝ่ายเดียว  ก็ควรจะรับจดทะเบียนให้ได้โดยใช้ประเภทการจดทะเบียนว่า  “เลิกรายการจดทะเบียนภาระจำยอม” 
          ๕.  ที่ดินได้มีการจดทะเบียนจำนองไว้ก่อนแล้ว หากมีการจดทะเบียนภาระจำยอมภายหลัง  แต่ผู้รับจำนองไม่ได้ให้ความยินยอมพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมได้หรือไม่นั้น  เห็นว่า  แม้ว่าคำสั่งกรมที่ดินที่  /๒๕๐๐  ลงวันที่  ๒๐  กันยายน  ๒๕๐๐ 
ได้วางทางปฏิบัติไว้ว่า  พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนให้ได้ต่อเมื่อผู้รับจำนองให้ความยินยอมก็ตาม  แต่เมื่อการขอจดทะเบียนภาระจำยอมในกรณีนี้  มิใช่นิติกรรมที่ผู้ขอขอจดทะเบียนแล้วเป็นโมฆะกรรม 

ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย  สิทธิการใช้ที่ดินอันตกเป็นภาระจำยอมตกติดไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์  อันเป็นสามยทรัพย์นั้นด้วย  (ฎีกา  ๑๐๕๒/๓๔ แม้ต่อมาที่ดินแปลงสามยทรัพย์จะโอนไปยังบุคคลอื่น   ผู้รับโอนที่ดินแปลงสามยทรัพย์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่จากผู้โอน ในการจดทะเบียน  จึงต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์คนปัจจุบันเป็นผู้ยื่นคำขอจดทะเบียน 
 

คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง

 .  คำพิพากษาฎีกาที่  /๒๔๙๗  การที่โจทก์ใช้คูจำเลยเป็นที่สำหรับเก็บคูนั้น  ไม่ใช่เป็นทางสัญจรไปมา   การเอาเรือเข้าออกจากคูหาใช่เป็นการไปมาไม่   ทางสัญจรของโจทก์มีคลองบางขุนเทียนอยู่แล้ว   ภาระจำยอมนั้น  ประสงค์เพื่อประโยชน์อนุเคราะห์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นเพื่อให้ที่ดินทั้ง    ฝ่ายมีสภาพอยู่ได้โดยปกติสุข  แต่เรื่องนี้โจทก์ใช้คูเป็นที่เก็บเรือ  คูนั้นเป็นประโยชน์แก่เรือหาได้เป็นประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ไม่  จึงไม่ต้องด้วยลักษณะภาระจำยอมตามมาตรา  ๑๓๘๗
           คำพิพากษาฎีกาที่  ๓๓๕/๒๔๘๕  แม้โจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะไม่ได้ใช้ทางเดินบนที่ดินของจำเลยด้วยตนเอง  เพียงแต่คนในที่ดินของโจทก์ใช้ทางเดินนั้นโดยไม่มีใครห้ามปราม  และไม่ต้องรับอนุญาตจากใครมาเกิน  ๑๐  ปี 
ก็เกิดภาระจำยอมโดยทางอายุความได้สิทธิ
            คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๔๐/๒๕๑๐   ……….ทางเดินอาจกตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินรายอื่น  และก็อาจกลายสภาพเป็นทางสาธารณะได้  ซึ่งเมื่อเป็นทางเดินสาธารณะแล้ว 
สิทธิในภาระจำยอมของเจ้าของที่ดินรายอื่นก็ย่อมถูกกลืนหมดสภาพไปในตัว
            สิทธิการใช้ที่ดินอันตกเป็นภาระจำยอมนั้น  กฎหมายบัญญัติเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์  หาได้มุ่งเพื่อประโยชน์ของบุคคลหนึ่งบุคคลใดโดยเฉพาะไม่  ทั้งตกติดไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์อันเป็นสามยทรัพย์นั้นด้วย

« Back