ความหมาย
ภาระจำยอม คือ ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ซึ่งเมื่อก่อให้เกิดภาระจำยอมในอสังหาริมทรัพย์ใด จะเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหา-
ริมทรัพย์นั้น ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนถึงการใช้สิทธิในทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการ
ใช้สิทธิบางอย่างอัน อยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
กฎหมายและคำสั่งกรมที่ดินที่เกี่ยวข้อง
- ป.พ.พ มาตรา ๑๓๘๗ ถึง มาตรา ๑๔๐๑
- คำสั่ง ที่ ๗/๒๕๐๔ ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๐๔ ได้วางแนวทางปฏิบัติมีสาระสำคัญ ดังน
๑. ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ต้องตกลงอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึง
ทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๗ เช่น ยอมให้มีทางเดิน ทางน้ำ หรือยอมให้ชายคาหน้าต่างของผู้อื่นรุกล้ำเข้ามา
ในที่ดินของตน หรือยอมที่จะไม่ปลูกตึก บ้านโรงเรือนเพื่อที่จะไม่ปิดบังแสงสว่างหรือทางลมในที่ดินข้างเคียง เป็นต้น
ให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลง และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท ภาระจำยอม โดยให้ผู้ขอจดทะเบียนยื่น
เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑) และจัดทำบันทึกข้อตกลงและรายการจดทะเบียนประเภท ภาระจำยอม
และถ้าคู่กรณีประสงค์จะจดไว้ในโฉนดเป็นสามยทรัพย์ด้วย ก็ให้จดทะเบียนได้
๒. ในกรณีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมแต่เพียงบางส่วน ในบันทึกข้อตกลงต้องกำหนดกรรม
หรือการงดเว้นไว้ให้ชัดเจนแน่นอนมากที่สุดที่จะทำได้ เช่น ภาระจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วนจะต้องกำหนดขนาดกว้าง
ยาวของทาง และจากทิศไหนไปทิศไหนไว้ด้วย ส่วนชื่อประเภทของนิติกรรมคงใช้ชื่อประเภทว่า ภาระจำยอม
๓. กรณีที่เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมผูกพันเฉพาะส่วนของตนจะต้อง นำหลักฐาน
ที่แสดงว่าได้รับความรับยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นๆ มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วจึงดำเนินการจดทะเบียน
ในประเภท ภาระจำยอมเฉพาะส่วน
๔. หากมีกรณีได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเช่นได้มาโดยอายุความให้ผู้ได้มายื่นคำขอพร้อม
หลักฐาน แสดงการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น คำสั่งศาล เป็นต้น ถ้าเป็นกรณีได้มาซึ่งภาระจำยอมบางส่วน
เฉพาะส่วน ตามคำสั่งศาล ไม่จำต้องนำหลักฐานที่แสดงว่าได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น ๆ มาแสดง
เพราะเป็นการปฏิบัติตามคำสั่ง หรือ คำพิพากษาของศาล
๕. ในกรณีที่มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ หากคู่กรณีตกลงยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงเป็นภาระจำยอมอยู่ก็ดี
หรือตกลงกันให้หลุดพ้นจากภาระจำยอมก็ดี ให้อนุโลมปฏิบัติทำนองเดียวกับกรณีครอบจำนอง หรือปลอดจำนอง
ตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๑๔/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๐๐ เรื่องวิธีจดแจ้งครอบจำนองและวิธีการปลอดจำนอง
โดยใช้ชื่อประเภทว่า ครอบภาระจำยอม หรือ ปลอดภาระจำยอม แล้วแต่กรณี
๖. กรณีที่มีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ซึ่งได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ ให้ยกรายการที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม
ที่ได้จดทะเบียนไว้ไปจดแจ้งในโฉนดแบ่งแยกด้วย ถ้าเป็นกรณีที่มิได้จดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดสามยทรัพย์
แต่คู่กรณีมีความประสงค์จะให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ในโฉนดแบ่งแยก คู่กรณีต้องขอให้จดทะเบียนภาระจำยอม
ไว้ในโฉนดสามยทรัพย์เดิมก่อน
๗. ในกรณีที่ภาระจำยอมแตะต้องส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ และคู่กรณีได้ตกลงกันย้ายไปยังส่วนอื่นหรือในกรณี
ที่มีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ และปรากฏว่าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่สามทรัพย์
และปรากฏว่าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แปลงแยกใดก็ดีให้บันทึกข้อตกลง
ของคู่กรณีไว้เป็นหลักฐานให้ชัดเจนว่าคู่กรณีตกลงกันอย่างไร แล้วจึงจดทะเบียนในประเภท แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอมไว้ในแปลงภาระทรัพย์ แต่ถ้าแปลงสามยทรัพย์ได้จดทะเบียนรับประโยชน์ไว้
ด้วยก็ให้จดทะเบียนการแก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอมในแปลงสามยทรัพย์ด้วย
๘. เมื่อได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้แล้ว ถ้าคู่กรณีประสงค์จะเลิกภาระจำยอมต่อกัน ให้บันทึกข้อตกลงของคู่กรณีไว้
และจดทะเบียนในประเภท เลิกภาระจำยอม ถ้าเป็นกรณีภาระจำยอมสิ้นไปโดยพ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้
ถือว่าเป็นอันเลิกไปโดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอม
ประเภทการจดทะเบียน
๑. ภาระจำยอม หมายถึง กรณีอสังหาริมทรัพย์ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมกรณีหนึ่งและกรณีเจ้าของ อสังหาริมทรัพย์
ก่อให้เกิดภาระจำยอมแต่เพียงบางส่วน โดยกำหนดกรรมหรือการงดเว้นไว้ให้ชัดเจนในบันทึกข้อตกลงเพื่อให้ทราบว่า
อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอมบางส่วน อีกกรณีหนึ่ง
๒. ภาระจำยอมเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่เจ้าของคนรวมคนหนึ่งหรือหลายคนในอสังหาริมทรัพย์
แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดภาระจำยอมผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนของตน
๓. ภาระจำยอมบางส่วน หมายถึง กรณีที่ดินแปลงภารยทรัพย์มีชื่อเจ้าของคนเดียวจดทะเบียนให้ที่ดินของตนบางส่วน (ไม่หมดทั้งแปลง) ตกเป็นภาระจำยอมของที่ดินแปลงอื่น (ตามคำสั่งที่ ๗/๒๕๐๔ ให้ใช้ประเภท ภาระจำยอม แต่เพื่อความชัดเจนของประเภท จดทะเบียนจึงควรจดทะเบียนเป็นประเภทภาระจำยอมบางส่วน โดยมีแผนที่ประกอบ
แสดงให้เห็นด้วยว่า ภาระจำยอมบางส่วนดังกล่าวอยู่ตรงไหนของที่ดิน เพื่อหากต่อไปมีการแบ่งแยกจะได้ทราบได้ว่า
ภาระจำยอมนั้นติดอยู่ในที่ดินส่วนใดระหว่างแปลงแบ่งแยกหรือแปลงคงเหลือ อยู่ในกรรมสิทธิืทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์
แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
๔. ปลอดภาระจำยอม หมายถึง กรณีที่มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ และคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยก
ออกไปบางแปลง หรือแปลงคงเหลือหลุดพ้นจากภาระจำยอม
๕. แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม หมายถึง กรณีภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ และคู่กรณีตกลงกันย้ายไป
สาระสำคัญ
- ภาระจำยอมก่อให้เกิดขึ้นโดยอายุความและโดยนิติกรรม นอกจากนี้ยังมีภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากการสร้าง
โรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
- ภาระจำยอมจะต้องมีอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย ๒ อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์หนึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์
อีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่งเรียกว่า สามยทรัพย์
- คณะกรรมการกฤษฎีกาได้พิจารณาให้ความเห็นในเรื่องภาระจำยอมไว้ดังนี้
๑. เจ้าของภารยทรัพย์กับเจ้าของสามยทรัพย์ซึ่งเป็นบุคคลคนเดียวกัน ไม่มีสิทธิขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียน
ภาระจำยอมทั้งนี้เพราะภาระจำยอมจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่สอง อสังหาริมทรัพย์ขึ้นไปที่เป็นของเจ้า
ของต่างกัน (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๕๘๓๖ ลงวันที่ ๑๑ ธันวาคม ๒๕๒๓)
๒. วัดสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมที่ธรณีสงฆ์ได้โดยไม่ต้องขอความเห็นชอบจากกรมศาสนาก่อน (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๓๓๗๔๓ ลงวันที่ ๒๔ ธันวาคม ๒๕๓๙)
- การที่ ส. ช. และ อ. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ขอจดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินดังกล่าวบางส่วน เป็นทางเดินของที่ดิน
โฉนดที่ดินเลขที่ ๑ อำเภอเดียวกัน ซึ่งมีชื่อ ส. ช. อ. และ ศ. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ว่า กรณีดังกล่าวถือได้ว่าที่ดิน
สองแปลงนั้นต่างเจ้าของกันสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมให้ได้ (เวียนโดยหนังสือ ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๑๕๙๑๕
ลงวันที่ ๑๙ พฤษภาคม ๒๕๑๔)
- กรณีที่ดินโฉนดที่ดินมีการจดทะเบียนภาระจำยอมบางส่วนไม่เต็มแปลง โดยระบุแนวเขตทางภาระจำยอมไว้แน่นอน ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธิ์ยื่นขอจดทะเบียนแบ่งขายที่ดินแปลงดังกล่าว กรมที่ดินพิจารณาเห็นว่า ไม่ถือเป็นเหตุให้ประโยชน์
แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก จึงไม่ต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ให้ความยินยอมในการจดทะเบียน
แบ่งแต่อย่างใด ในการจดทะเบียนแบ่งแยก ที่ดินแปลงแยกใดจะมีภาระจำยอมครอบติดอยู่หรือไม่มีภาระจำยอมครอบติดอยู่
จึงต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงประกอบกับหลักฐานที่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ พร้อมทั้งหมายเหตุว่าที่ดินแปลงแยกใด
มีภาระจำยอมติดอยู่หรือไม่ (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๖๖๘๑ ลงวันที่ ๖ สิงหาคม ๒๕๒๓)
แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับภาระจำยอม
๑. การที่ที่ดินแปลงหนึ่งได้จดทะเบียนเป็นภารยทรัพย์ของที่ดินแปลงอื่นไว้แล้ว ต่อมาเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ประสงค์จะ
จดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินแปลงอื่นใช้ประโยชน์ถนนภาระจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้เป็นทางผ่านต่อไปอีก
เป็นการจดทะเบียนภาระจำยอมในลักษณะเดียวกัน ไม่ถือว่าทำให้ประโยชน์แห่งภารยทรัพย์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
ตามนัยมาตรา ๑๓๙๐ แห่ง ป.พ.พ
๒. การจดทะเบียนรวมโฉนดที่ดินระหว่างภาระจำยอมเห็นว่า การรวมภารยทรัพย์มิได้ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอม
ลดลงหรือเสื่อมความสะดวกแต่อย่างใดเพราะเมื่อรวมโฉนดแล้วประโยชน์แห่งภาระจำยอม ที่ดินจดทะเบียนไว้ยังคงมีอยู่ตาม
เดิมไม่เปลี่ยนแปลง และทางทะเบียนสามารถจดแจ้งให้ปรากฏในโฉนดที่ดินแปลงรวมได้ การรวมโฉนดที่ดินในกรณี
โฉนดที่ดินเดิมมีการจดทะเบียนภาระจำยอมครอบติดอยู่
๓. แม้ภาระจำยอมจะตกติดไปกับภารยทรัพย์เสมอไม่ว่าภารยทรัพย์นั้นโอนไปยังผู้ใดก็ตามเทียบคำพิพากษาฎีกาที่ ๘๐๐/๒๕๐๒) แต่ถ้าเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน เมื่อภารยทรัพย์ได้กลายสภาพเป็นทางสาธารณะ และได้มีการ
โอนที่ดินแปลงภารยทรัพย์ที่มีภาระจำยอมเรื่องทางเดินให้เป็นทางสาธารณประโยชน์นั้น ไม่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๙๐ แต่อย่างใด และเมื่อโอนเป็นทางสาธารณประโยชน์แล้วภาระจำยอมในที่ดินแปลงดังกล่าวก็ย่อมถูกกลืนหมดสภาพไปในตัว (คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๔๐/๒๕๑๐) จึงจดทะเบียนโอนเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิก
ภาระจำยอมเสียก่อน ๔. ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิเหนือที่ดินแปลงภารยทรัพย์ ต้องจดทะเบียนในที่ดินแปลงภารยทรัพย์
จึงจะให้ผลเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ เมื่อที่ดินแปลงภารยทรัพย์โอนไปภาระจำยอมจึงตกติดไปกับที่ดิน
แปลง
ภารยทรัพย์นั้นด้วย ส่วนที่ดินแปลงสามยทรัพย์นั้น ไม่มีกฎหมายบังคับว่าจะต้องจดทะเบียนในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วยแต่อย่างใดตามคำสั่งกรมที่ดินที่ ๗/๒๕๐๔ ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๐๔ การจดทะเบียนภาระจำยอมจะบันทึกการจดทะเบียนไว้ในที่ดินแปลงภารยทรัพย์เท่านั้น แต่ถ้าคู่กรณีประสงค์จะให้จดบันทึกไว้ในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วยก็ให้จดทะเบียนได้ ดังนั้น เมื่อเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ประสงค์จะให้เลิกรายการจดทะเบียนภาระจำยอม อันเป็นการล้างรายการจดทะเบียนภาระจำยอมในแปลงสามยทรัพย์ให้หมดสิ้นไป แม้จะเป็นการขอจดทะเบียนแต่เพียงฝ่ายเดียว ก็ควรจะรับจดทะเบียนให้ได้โดยใช้ประเภทการจดทะเบียนว่า เลิกรายการจดทะเบียนภาระจำยอม
๕. ที่ดินได้มีการจดทะเบียนจำนองไว้ก่อนแล้ว หากมีการจดทะเบียนภาระจำยอมภายหลัง แต่ผู้รับจำนองไม่ได้ให้ความยินยอมพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมได้หรือไม่นั้น เห็นว่า แม้ว่าคำสั่งกรมที่ดินที่ ๙/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๒๐ กันยายน ๒๕๐๐ ได้วางทางปฏิบัติไว้ว่า พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนให้ได้ต่อเมื่อผู้รับจำนองให้ความยินยอมก็ตาม แต่เมื่อการขอจดทะเบียนภาระจำยอมในกรณีนี้ มิใช่นิติกรรมที่ผู้ขอขอจดทะเบียนแล้วเป็นโมฆะกรรม
๖. ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย สิทธิการใช้ที่ดินอันตกเป็นภาระจำยอมตกติดไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ อันเป็นสามยทรัพย์นั้นด้วย (ฎีกา ๑๐๕๒/๓๔) แม้ต่อมาที่ดินแปลงสามยทรัพย์จะโอนไปยังบุคคลอื่น ผู้รับโอนที่ดินแปลงสามยทรัพย์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่จากผู้โอน ในการจดทะเบียน จึงต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์คนปัจจุบันเป็นผู้ยื่นคำขอจดทะเบียน
คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง
๑. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑/๒๔๙๗ การที่โจทก์ใช้คูจำเลยเป็นที่สำหรับเก็บคูนั้น ไม่ใช่เป็นทางสัญจรไปมา การเอาเรือเข้าออกจากคูหาใช่เป็นการไปมาไม่ ทางสัญจรของโจทก์มีคลองบางขุนเทียนอยู่แล้ว ภาระจำยอมนั้น ประสงค์เพื่อประโยชน์อนุเคราะห์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นเพื่อให้ที่ดินทั้ง ๒ ฝ่ายมีสภาพอยู่ได้โดยปกติสุข แต่เรื่องนี้โจทก์ใช้คูเป็นที่เก็บเรือ คูนั้นเป็นประโยชน์แก่เรือหาได้เป็นประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ไม่ จึงไม่ต้องด้วยลักษณะภาระจำยอมตามมาตรา ๑๓๘๗
๒. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๓๕/๒๔๘๕ แม้โจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะไม่ได้ใช้ทางเดินบนที่ดินของจำเลยด้วยตนเอง เพียงแต่คนในที่ดินของโจทก์ใช้ทางเดินนั้นโดยไม่มีใครห้ามปราม และไม่ต้องรับอนุญาตจากใครมาเกิน ๑๐ ปี ก็เกิดภาระจำยอมโดยทางอายุความได้สิทธิ
๓. คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๔๐/๒๕๑๐
.ทางเดินอาจกตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินรายอื่น และก็อาจกลายสภาพเป็นทางสาธารณะได้ ซึ่งเมื่อเป็นทางเดินสาธารณะแล้ว สิทธิในภาระจำยอมของเจ้าของที่ดินรายอื่นก็ย่อมถูกกลืนหมดสภาพไปในตัว
๔. สิทธิการใช้ที่ดินอันตกเป็นภาระจำยอมนั้น กฎหมายบัญญัติเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ หาได้มุ่งเพื่อประโยชน์ของบุคคลหนึ่งบุคคลใดโดยเฉพาะไม่ ทั้งตกติดไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์อันเป็นสามยทรัพย์นั้นด้วย
« Back
